Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán là cụm từ chúng ta thường gặp trong thời gian gần đây, khi mà nhu cầu về dịch vụ, mua sắm ngày càng tăng lên theo sự phát triển của xã hội. Trong vấn đề chuyển nhượng, thì đặt cọc là biện pháp giúp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhằm tăng sự tin tưởng giữa hai bên. Biên bản nhận tiền đặt cọc là giấy tờ pháp lý có ý nghĩa quan trọng để chứng minh quá trình này, đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán. Thông thường, đặt cọc thường thực hiện trong các hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản.
Vậy biên bản đặt cọc được thực hiện như thế nào? Những vấn đề về tiền đặt cọc liên quan đến quá trình chuyển nhượng/mua bán là gì? Chúng ta cùng tìm hiểu qua bài viết “Biên bản nhận tiền đặt cọc và những điều cần biết khi đặt cọc tiền/tài sản” sau đây nhé.
Đặt cọc là gì?
Khái niệm đặt cọc được quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó, chúng ta có thể hiểu về vấn đề đó như sau: Đặt cọc là quá trình thể hiện việc bên mua (hay còn gọi là bên đặt cọc) chuyển giao cho bên bán (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc những vật có giá trị khác như kim loại quý, đá quý… (được gọi là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian. Mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mặc dù đặt cọc là biện pháp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên, tuy nhiên không có điều khoản nào bắt buộc phải thực hiện việc đặt cọc. Việc đặt cọc này dựa trên điều kiện thỏa thuận chung giữa người mua và người bán để làm tin, ngăn ngừa việc mua bán/chuyển nhượng tài sản cho bên thứ 3.
Như vậy, đặt cọc sẽ là bước được thực hiện đầu tiên, trước khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản. Để hoàn thiện hồ sơ pháp lý của việc đặt cọc chúng ta cần lập Hợp đồng đặt cọc và Biên bản nhận tiền đặt cọc có sự xác nhận bằng chữ ký/con dấu/vân tay của 2 bên và người làm chứng (nếu có).
Hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ Luật Dân Sự 2015, Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, trường hợp 2 bên viết tay và ký tên thì hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, để đảm bảo thuận lợi cho việc tố tụng (nếu có) xảy ra sau này thì các bên nên đi công chứng HĐ đặt cọc.
Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc, cần lưu ý một số vấn đề như sau:
- Kiểm tra vấn đề pháp lý của bất động sản, đảm bảo không có tranh chấp, không có vướng mắc về các vấn đề pháp lý.
- Nội dung cơ bản trong bản hợp đồng đặt cọc cần đảm bảo các thông tin như sau: Thông tin và chữ ký chủ sở hữu BDS (trường hợp đồng sở hữu cần có đủ chữ ký), số tiền đặt cọc và thời gian đặt cọc, nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên, phạt cọc, cam kết của 2 bên về các vấn đề liên quan tài sản mua bán/chuyển nhượng.
Biên bản nhận tiền đặt cọc
Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc, 2 bên tiến hành giao nhận tiền đặt cọc và lập Biên bản nhận tiền đặt cọc ngay khi giao nhận tiền/tài sản đặt cọc.
Khi lập biên bản nhận tiền đặt cọc, cần lưu ý các vấn đề sau:
- Căn cứ theo hợp đồng đặt cọc đã ký giữa 2 bên.
- Trong biên bản nhận tiền đặt cọc, cần có đầy đủ các nội dung cơ bản như: Thông tin cá nhân các bên thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, địa chỉ của tài sản được mua bán/chuyển nhượng, số tiền/tài sản bên nhận đặt cọc đã nhận đủ từ bên đặt cọc, ngày giờ nhận cọc, chữ ký xác nhận giữa 2 bên và người làm chứng (nếu có).
Biên bản đặt cọc được thực hiện theo mẫu sau:
Cũng có một số trường hợp, các bên không lập hợp đồng đặt cọc mà chỉ lập biên bản giao nhận tiền đặt cọc. Trong trường hợp đó, biên bản giao nhận tiền đặt cọc cần phải thể hiện rõ các quy định về nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên, phạt cọc, cam kết của 2 bên về các vấn đề liên quan tài sản mua bán/chuyển nhượng.
Những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản
Để tránh những khiếu nại, tranh chấp hay tố tụng (nếu có) xảy ra trong tương lai, trước khi đặt cọc, chúng ta cần lưu ý những vấn đề sau:
Minh bạch, rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng hoặc biên bản đặt cọc: Các khoản bồi thường, giải quyết tranh chấp, phạt vi phạm… là những vấn đề cần được chú ý, trình bày một cách chi tiết và cẩn thận.
Nên công chứng hợp đồng đặt cọc dù không có quy định này. Hồ sơ công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, dự thảo hợp đồng, giấy tờ tùy thân (bản sao) của người yêu cầu công chứng, bản sao hồ sơ giấy tờ liên quan…
Nên có sự chứng kiến của người thứ 3: Người làm chứng là điều không bắt buộc nhưng lại là yếu tố giúp tăng tính pháp lý cho hợp đồng/biên bản nhận tiền đặt cọc. Người làm chứng là người không có mối quan hệ máu mủ, họ hàng/thân quen với người đặt cọc và người nhận tiền đặt cọc. Người làm chứng cũng cần ghi rõ họ tên, thông tin cá nhân và xác nhận trên hợp đồng/biên bản bằng chữ ký/con dấu/điểm chỉ.
Nên phân biệt rõ giữa tiền/tài sản cọc và tiền trả trước bởi 2 loại này khác nhau về bản chất cũng như tính pháp lý. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán, tiền/tài sản đặt cọc được trả lại cho người đặt cọc hoặc khấu trừ vào giá trị thanh toán hợp đồng. Trong trường hợp việc thực hiện hợp đồng bị gián đoạn, tùy thuộc vào nguyên nhân mà tiền đặt cọc được giải quyết theo các điều khoản trong hợp đồng/biên bản nhận tiền đặt cọc đã ký. Trong khi đó, tiền trả trước sẽ được hoàn trả lại hoàn toàn cho bên trả mà không kèm theo bất kỳ khoản phạt nào nếu một trong hai bên có vi phạm hoặc hợp đồng không thực hiện được.
Hợp đồng đặt cọc hay biên bản nhận tiền đặt cọc đều là yếu tố mang tính pháp lý với mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quá trình ký kết các hợp đồng mua bán/chuyển nhượng. Hy vọng với những thông tin chúng tôi đã cung cấp ở trên sẽ giúp bạn hiểu biết hơn về vấn đề này. Trân trọng cảm ơn!
